Yükselen emlak piyasaları dünya çapında bir konut krizi yarattı. Bundan büyük ölçüde kaçınan bir şehirden ne öğrenebiliriz? Fotoğrafçı Luca Locatelli ve gazeteci Francesca Mari, Avusturya’nın Viyana kentindeki özel duruma daha yakından baktı.
Eva Schachinger 22 yaşında evlendiğinde toplu konut başvurusunda bulundu. Şans eseri dünyanın en iyi toplu konutlarından bazılarının bulunduğu Viyana’da yaşıyordu. Yıl 1968’di. Eva bir öğretmendi ve kocası Klaus-Peter da şehrin toplu taşıma sisteminde muhasebeciydi. Sabah 6’dan akşam 6’ya kadar onunla ilgilenen büyükannesinin, bir avlu etrafına dizilmiş beş binadan birinde yaşadığı, şehrin merkezindeki bir lojmanda büyüdü. Eva bütün gün kompleksteki arkadaşlarıyla oynadı.
Boşandıktan sonra özel piyasada kiracı olan annesi de yakın zamanda toplu konut için başvurmuştu ve 1971’de ilk olarak kendisine bir daire teklif edilmişti. O sırada Eva’nın küçük bir kızı vardı ve annesi Eva’nın bu eve ihtiyacı olduğuna karar verdi. daha fazlasını fark etti ve ona teklif etti. Mevcut birim şehrin kuzeydoğu ucundaki 21. Bölgedeydi. Eva’nın kayınpederi onu, tamamen şaka amaçlı olmasa da, orada Ruslar tarafından işgal edilecek ilk kişilerin kendileri olacağı konusunda uyarmıştı.
Ama o ve Klaus-Peter kat planını beğendiler: Daire 68 metrekarelik ekonomik bir yer olmasına rağmen iki yatak odası, bir oturma odası, bir yemek odası, bir tuvalet, tuvalet ve bir balkondan oluşuyordu. Kira 700 şilindi. (Bu yaklaşık 55 avro eder, ancak para birimi 2002’ye kadar kullanılmaya başlanmamıştı.) Eva öğretmenlik işini 21. Bölge’deki yeni dairesinden 15 dakikalık yürüme mesafesindeki bir okula devretti.
Geçen yılın sonlarında Eva’yla tanıştığımda, boynuna düzgünce bağlanmış ipek bir eşarp, küçük sarkan küpeler ve kısa kesilmiş kıvırcık saçlarıyla kot ceketiyle şık görünüyordu. Son 44 yıl boyunca, beşinci sınıftan sekizinci sınıfa kadar İngilizce öğretmeye devam ederken Eva’nın kirası neredeyse beş kat artarak 55 avrodan 270 avroya çıktı, ancak maaşı da 20 kattan fazla artarak ayda 150 avrodan 3.375 avroya çıktı. Viyana yasası, toplu konut kiralarının yalnızca enflasyonla birlikte ve yalnızca yıllık enflasyonun yüzde 5’i aşması durumunda artabileceğini belirtiyor. 2007 yılında emekli olduğunda Eva’nın kirası gelirinin yalnızca yüzde 8’iydi. Kocası ayda 4.000 euro kazandığı için kiraları gelirlerinin toplamının yüzde 3,6’sına tekabül ediyordu.
Gemeindebauten projesi
Viyana’nın 1919’da Gemeindebauten olarak bilinen dünyaca ünlü belediye konutlarını planlamaya başladığı dönemde hedeflediği şey de buydu. Eve Blau, “Kırmızı Viyana Mimarisi” adlı kitabında, Birinci Dünya Savaşı’ndan önce Viyana’nın Avrupa’daki en kötü konut koşullarından bazılarına sahip olduğunu belirtiyor. İşçi sınıfından pek çok aile, kiralarını ödeyebilmek için kiracı veya yatak kiracısı (farklı zamanlarda aynı yatakta uyuyan gündüz ve gece çalışanları) almak zorunda kaldı. Ancak 1923’ten 1934’e kadar, Kızıl Viyana olarak bilinen dönemde iktidardaki Sosyal Demokrat Parti, 400 konut bloğunda 64.000 yeni konut inşa ederek şehrin konut arzını yaklaşık yüzde 10 artırdı. Yaklaşık 200.000 kişi, yani nüfusun onda biri, bu binalarda yeniden barındırıldı; kiralar, bakım ve işletme masraflarını karşılamaya yetecek kadar, ortalama yarı vasıflı işçinin gelirinin yüzde 3,5’i olarak belirlendi.
Uzmanlar, Viyana’daki Gemeindebauten’i “sosyal konut” olarak adlandırıyor; bu ifade, şehrin toplu konutlarının ve diğer sınırlı kârlı konutların geniş çapta paylaşılan bir sosyal fayda olduğunu ifade ediyor: Gemeindebauten sadece yoksulları değil, orta sınıfı da ağırlıyor. Viyana’da sakinlerin yüzde 80’i kamu konutlarına hak kazanıyor ve bir kez sözleşmeniz olduğunda, zenginleşseniz bile sözleşmenin süresi asla bitmiyor. Konut uzmanları, bu yaklaşımın toplu konutlarda daha fazla ekonomik çeşitliliğe ve içinde yaşayan insanlar için daha iyi sonuçlara yol açacağına inanıyor.
2015 yılında, özel piyasadan bir daire satın almadan önce, Schachinger’ler yılda yaklaşık 80.000 euro (87.000 $) kazanıyorlardı; bu, kabaca 2021’deki ortalama ABD hanesinin gelirine denk geliyordu. Eva ve Klaus-Peter gelir olarak yüzde 26 ve yüzde 29 ödedi. Sırasıyla vergi, ancak vergi öncesi gelirlerinin sadece yüzde 4’ü kiraya gidiyordu; bu, ortalama bir Amerikan hanesinin dışarıda yenen yemeklere harcadığı miktara yakın ve ortalama bir Amerikalının “eğlenceye” harcadığından yarım puan daha az.
Schachinger’lar bugün takımlarıyla yeni bir sözleşme yapsalar bile aylık ödemeleri tahminen 542 avro, yani gelirlerinin yalnızca yüzde 8’i kadar olacak. Viyana’nın cömert sosyal konut arzı herkes için maliyetlerin düşük tutulmasına yardımcı oluyor: 2021’de özel konutlarda yaşayan Viyanalılar vergi sonrası gelirlerinin ortalama yüzde 26’sını kira ve enerji maliyetlerine harcadı; bu, sosyal konut rakamlarından yalnızca biraz daha fazla. genel olarak konut sakinleri (yüzde 22). Bu arada Amerikalı kiracıların yüzde 49’u (21,6 milyon kişi) maliyet yükü altında, ev sahiplerine vergi öncesi gelirlerinin yüzde 30’undan fazlasını ödüyor ve bu oran pahalı şehirlerde daha da yüksek olabiliyor. New York City’de ortalama kiracı hane halkı vergi öncesi gelirinin yüzde 36 gibi şaşırtıcı bir kısmını kiraya harcıyor.
Amerikalıların gözüne tüm Viyana düzeni hayal ürünü bir şekilde sosyalist görünebilir. Ancak bunu bir kenara bırakın ve akıllara durgunluk veren şey, sosyal konutların Viyana’nın ekonomik yaşamlarına nasıl tamamen farklı bir şekil verdiğidir. Konut masraflarınızın daha çok Schachinger’larınkine benzediğini hayal edin. Restoran seçimleriniz veya yayın hizmeti abonelikleriniz hakkında düşündüğünüz kadar bunları da düşünmeniz gerektiğini hayal edin. Gelirinizin geri kalanının, çok daha azını konuta harcarsanız nereye gidebileceğini de hayal edin. Viyana bizi, belirli bir geleceği güvence altına almanın tek yolunun ev sahibi olmak olmadığı ve bunun sonucunda hayatlarımızın nasıl görünebileceği bir dünya hayal etmeye davet ediyor.
Amerika Birleşik Devletleri’ndeki konut hakkında yazarken depresyona girdim. Akşam yemeği partisinde azarlanan bendim, konut piyasasında spekülasyon yapan büyük yatırımcılar tarafından isyan edildim, evet ama aynı zamanda, aralarında kendi arkadaşlarımın da bulunduğu, eyaletlerde ev satın almak için para biriktiren binlerce küçük yatırımcı tarafından da isyan edildim. ‘Nezihleşen mahallelerde hiç kiralık mülk görmedim veya satın almadım. Ancak matematikle tartışmak zordur. İşe yakın bir ev satın almak, çalışmaktan daha kazançlıdır. Varlık değerlerindeki artış, kırk yıl boyunca emek getirisini geride bıraktı ve bir McKinsey raporu, bu varlıkların çoğunluğunun (yüzde 68) gayrimenkul olduğunu ortaya çıkardı.
Geçen yıl her dört ev satışından biri orada yaşamaya niyeti olmayan birine yapıldı. Bu yatırımcılar özellikle ilk kez ev satın alacakların en çok ihtiyaç duyduğu türden evleri satın almaya teşvik ediliyor: Ucuz mülkler en yüksek kira geliri nakit akışını sağlıyor.
Şişirilmiş kira fiyatları
Emlak, paranın kelimenin tam anlamıyla ağaç kirişlerinde yetiştiği bir yerdir. Son on yılda, müstakil bir evin tipik sahibi yaklaşık 200.000 dolar değer kazandı. Akademisyenler Lisa Adkins, Melinda Cooper ve Martijn Konings, “Varlık değerlenmesinin bir diğer adı enflasyondur” diye yazıyorlar, “Varlık Ekonomisi”nde, “malın doğasında veya ürünün koşullarında buna karşılık gelen herhangi bir değişiklik olmaksızın parasal değerdeki artış.” üretimi daha kıt hale getirecek veya artan talebi haklı çıkaracak.” Bu enflasyon, konut sahibi olanlarla olmayanlar arasında tehlikeli bir uçurum yaratıyor.
Harvard’ın Konut Araştırmaları Ortak Merkezi, 2019’da ABD’li kiracıların ortalama net değerinin, ev sahiplerinin ortalama net değerinin yalnızca yüzde 2,5’i olduğunu ortaya çıkardı: 6.270 dolar karşısında 254.900 dolar. Geçtiğimiz yıl, yüksek faiz oranları ev satışlarını yavaşlatıp fiyatların sabit kalmasına (ve hatta aşırı ısınan bazı şehirlerde yumuşamasına) neden olduğundan, Redfin’e göre ABD’de ortalama kira fiyatı ayda 2.000 dolara ulaşarak rekor bir seviyeye ulaştı. Şişirilmiş kira fiyatları ev sahiplerinin ceplerini doldururken, kiracıların peşinat için tasarruf yapmalarını ve koşu bandından çıkmalarını da engelliyor.
Bu takdirin astronomik hızı, ev satın almayı teşvik etmeyi amaçlayan onlarca yıllık politikanın sonucudur. Sabit oranlı, 30 yıllık ipotek özellikle bir Amerikan icadıdır ve yalnızca federal hükümetin borcu sigortalaması sayesinde mümkündür; eğer borçlu temerrüde düşerse hükümet zor durumda kalır. (Yalnızca başka bir ülke, Danimarka, aynı aracı sunmaktadır.) Bir de, yeterince varlıklı olanların ev satın almasına ve ipoteklerine ödedikleri faizi silmek için kesintilerini ayrıntılı olarak belirtmelerine olanak tanıyan vergi yasamız var: İpotek ne kadar büyük olursa, o kadar büyük olur. kesinti.
Ev sahipleri emlak vergilerinin 10.000 $’a kadarını federal vergilerinden de düşebilirler ve eğer birincil konutlarını satarlarsa, kişi başına 250.000 $’a (çiftler için 500.000 $) kadar kar üzerinden sermaye kazancı ödemekten kurtulabilirler. Konut aktivistlerinin de belirttiği gibi, ipoteği olan herkes sübvansiyonlu konutlarda yaşıyor.
Geçen yıl, bu sorunların görünüşteki çözümü zor olmasından rahatsız olarak, çözümleri Amerika Birleşik Devletleri dışında aramaya başladım. Cevap Berlin’deki gibi kira kontrolü olabilir mi? Yatırımcıların ve yeni sakinlerin şehre akın edip arazi değerlerinin beş katına çıkmasından önce, on yıl kadar önce bu böyle görünebilirdi; şimdi, kira istikrarı yasalarına rağmen, 15 yıl önce kimsenin satın almak istemediği daireler bile büyük para kazandırıyor. Uygun fiyatlı kira sözleşmeleri olan birçok sakin, taşınmanın çok pahalı veya rekabetçi olacağı için bunlara kilitleniyor. Konut sıkışıklığından bıkan kiracı organizatörleri geçtiğimiz günlerde, 3.000’den fazla konutu olan ev sahiplerine, mülklerini piyasanın altında fiyatlarla hükümete geri satma çağrısında bulunan bir “kamulaştırma” tedbiri öne sürdüler. 2021 referandumunda Berlinlilerin yüzde 59’u buna olumlu oy verdi ancak bunun uygulanıp uygulanmayacağı belli değil.
Cevap, Tokyo’nun 2002’de yaptığı gibi imar kısıtlamalarının gevşetilmesi olabilir mi? Bu kesinlikle yardımcı oldu. 2014 yılında şehirde tüm İngiltere’dekinden daha fazla ev inşaatı vardı. O tarihten bu yana ev fiyatları istikrar kazandı. Tokyo, YIMBY’ler (“evet, arka bahçemde” hareketinin üyeleri) tarafından büyük ölçüde bir model olarak kutlanıyor çünkü konut bolluğuna yönelik piyasa odaklı yaklaşımdan hoşlanıyorlar. Sık sık şehrin kişi başına Kaliforniya’dan beş kat daha fazla konut inşa ettiğine dikkat çekiyorlar. Ancak Japonya, deprem riski nedeniyle çok farklı bir pazar: Düzenleyici yasalar ve hafifletme teknolojileri sürekli geliştiğinden, yapılar genellikle 35 yıl içinde tamamen yıpranıyor.
Eski evler genellikle yetersiz bakım görüyor çünkü yeniden satış sonrasında herhangi bir yatırımın geri kazanılabileceğine dair çok az beklenti var; kullanılmış giysiler veya arabalar gibi düşünülürler; zararına satarsınız.
Auckland, Yeni Zelanda daha uygulanabilir bir örnek gibi görünebilir. Dünyanın en pahalı konut piyasalarından birine sahip olan şehir, 2016 yılında konut arazilerinin yüzde 75’ini “bölgelere ayırdı” ve çok aileli konut inşaatını ve tamponlama çabasını teşvik etmek amacıyla yasal konut kapasitesini yaklaşık yüzde 300 artırdı. fiyatlar aşağı. Bölgeleri yükseltilen bölgelerde, verilen toplam inşaat ruhsatı sayısı (yeni inşaatı tahmin etmenin bir yolu) 2016’dan 2021’e kadar dört kattan fazla arttı. Planlandığı gibi, az gelişmiş arazilerin göreceli değeri arttı, çünkü birdenbire daha fazla konuta ev sahipliği yapabilirdi ve Yoğun gelişmiş bölgelerde birimlerin nispi değerinin düşmesi, çok yüksek fiyatların azalmasına neden oldu. Ancak imar yükseltmenin yapabileceklerinin sınırları var.
Çoğu zaman, daha fazla yoğunluğa izin vermenin faydaları, yeni birimleri maliyetin çok üzerinde fiyatlandıran geliştiriciler tarafından kullanılmaktadır. Kiracılara güvenlik sunmaz veya en çok ihtiyaç duyulan konut türünü doğrudan yaratmaz: uygun fiyatlı konut.
@ Luca Locatelli
Viyana’yı farklı kılan da bu. Belki de başka hiçbir gelişmiş şehir, sakinlerini konutların metalaştırılmasından korumak için bundan daha fazlasını yapmamıştır. Viyana’daki tüm konutların yüzde 43’ü piyasadan yalıtılmış durumda; bu da kira fiyatlarının, “piyasanın taşıyacağı” veya başka seçeneği olmayan bir kişinin ödeyeceği bedeli değil, maliyetleri veya kanunla belirlenen oranları yansıttığı anlamına geliyor. Hükümet, geniş bir gelir yelpazesi için uygun fiyatlı birimleri sübvanse ediyor. Viyana’da ortalama brüt hane geliri yılda 57.700 Euro’dur, ancak 70.000 Euro’nun altında kazanan herkes Gemeindebau birimine hak kazanır. Bir kez içeri girince asla ayrılmak zorunda kalmazsınız.
Daha fazla kazanmaya başlamanız önemli değil. Hükümet bir daha asla maaşınızı kontrol etmiyor. Şehirdeki kiralık konutların üçte ikisi kira kontrolü kapsamında ve tüm kiracılar haklı nedenle tahliye korumasına sahip. Bu tür düzenlemeler, yeterli arzla birleştiğinde, kiracılara sabit ipotek sahibi Amerikalı mülk sahipleriyle karşılaştırılabilecek düzeyde bir istikrar sağlıyor. Sonuç olarak Viyana’daki evlerin yüzde 80’i kiralamayı tercih ediyor.
Temel fark, Viyana’nın inşaatı sübvanse etmeye öncelik vermesi, ABD’nin ise konut kuponları gibi şeylerle insanları sübvanse etmeye öncelik vermesidir. Modellerden biri arza, diğeri ise talebe odaklanıyor. Viyana’nın seçimi temel bir ekonomik gerçeği gösteriyor: yeterince büyük bir sosyal konut arzı, herkes için konutu iyileştiren bir piyasa alternatifi sunuyor.
Geçen sonbaharda bir öğleden sonra, Viyana’nın merkezinde yürüdüm; dantelli balkonları, korkulukları ve revakları olan süslü binaların (19. yüzyıldan kalma özel apartmanlar) yanından geçtim. Bunların arasına 1920’lerden ve 1930’lardan kalma sosyal konut blokları serpiştirilmişti – Gemeindebauten, yalnızca modernist mimarileriyle değil, aynı zamanda cephelerindeki muzaffer kırmızı blok harflerle de öne çıkıyor ve şunları duyuruyordu: Erbaut von der Gemeinde Wien in den Jahren 1925- 1926 aus den Mitteln der Wohnbausteuer. (“Viyana belediyesi tarafından 1925-1926 yıllarında konut vergisinden sağlanan fonlarla inşa edilmiştir.”) Tramvayı beklerken politik dehanın bir hamlesi diye düşündüm: açıklama ve reklam.
Yarım saat sonra Eva Schachinger’in yaşadığı “Rusya bölgesi” olan 21. Bölge’deydim. Gemeindebauten’de toplumu teşvik etmeye çalışan ve kiracı anlaşmazlıklarının çözümüne yardımcı olan şehir ajansı Wohnpartner, turuncu asansör boşlukları olan düz, minimalist bir kompleks olan eski binasında açık bir ev yaptırıyordu.
Wohnpartner tabelalarını takip ederek cam duvarlı toplum merkezini buldum ve içeri girdim. Katılımcıların çoğunluğunu küçük çocuklu anneler veya emekliler oluşturuyordu. Bir boyama istasyonu, masa tenisi ve bitki değişimi vardı. İnsanlar ikinci el eşyalarını dağıtmak için getirmişlerdi ve Y kuşağından bir Wohnpartner personeli, şaşırtıcı bir şekilde kimsenin buna ihtiyacı yok gibi görünen teknik yardım teklifinde bulundu. Kalıcı eşyalar arasında ücretsiz kitaplarla dolu bir kütüphane ve çeşitli ahşap oyuncakların bulunduğu bir oyun alanı vardı.
Birisinin büyük bir tencere balkabağı çorbası yaptığı ortak mutfakta Eva’yla birlikte oturduk. (Kızıl Viyana’nın planlamacılarından bazıları yemek pişirmeyi endüstriyel güçte makinelerle ortak tesislerde merkezileştirmeyi umuyordu, ancak önce faşistler geldi ve ardından kapitalizm altında Avusturyalı aileler hızla kendi KitchenAids, Vitamixes ve Nespresso makineleri için para harcamaya alıştı. ) Eva, emekli olduğundan beri binanın bekçisi Malyuun Badeed ile kompleksin yılda iki kez yayınlanan ve bir yemek tarifi, bir bulmaca ve en son topluluk haberlerini içeren bir dergisi üzerinde işbirliği yapıyor. Mutfağa yanımıza gelen Badeed, incili siyah başörtüsü taktı ve 1990’larda Somali’den bekar bir anne olarak ayrılmaktan bahsettiğini söylerken ellerini salladı. Viyana’ya ilk geldiğinde sokakta gazete satıyordu; şimdi bir tane üretilmesine yardım etti.
Eva bana sık sık Gemeindebau’ya, yakındaki bir Gemeindebau’da yaşayan yaşlı bir komşu olan Edith adında bir kadınla birlikte kompleksteki öğrencilere ders vermek için geri döndüğünü söyledi. Edith’in yan komşuları, taşımakta zorlandığı yiyecekleri alıp dağıtmasına yardım ediyor. Karşılığında üç çocuğuna göz kulak oluyor. Eva ona mutlu Noeller dilemek için aradığında Edith üç çocuğa 40 hediye paketlemekle meşguldü; Noel Baba ziyarete gelmeden bulunmasınlar diye onları dairesinin etrafına sakladı. Eva bana “Gemeindebau sosyalleşmenin gerçekleştiği yerdir” derdi ve nesiller boyunca sosyalleşme böyle görünüyor.
Gemeindebau almak için ortalama bekleme süresinin yaklaşık iki yıl olduğunu öğrendim (herhangi bir anda bekleme listesinde 12.000 kadar kişi var ve her yıl yaklaşık 10.000 veya daha fazla kişiye ev sahipliği yapılıyor). Viyana’da ikamet eden, vatandaş olsun ya da olmasın, iki yıldır sabit adresi olan herkes başvuruda bulunabiliyor ve başvurular ihtiyaca göre değerlendiriliyor. 21 yaşındaki üniversite öğrencisi Florian Kogler, annesi, üvey babası ve iki kardeşiyle birlikte iki yatak odalı aşırı kalabalık bir dairede yaşadığı için acil vaka olarak değerlendirildi. Anne ve babası oturma odasında uyurken o, erkek kardeşiyle aynı odayı paylaşıyordu. İlk kez kendi dairesine taşınacağı için de öncelik kazandı. Kogler’a yaklaşık bir ay içinde bir daire teklif edildi. “Bu alışılmadık derecede hızlı” dedi bana.
Başvuru sahipleri en fazla iki üniteyi reddedebilir; üçte birini reddederlerse yeniden başvurmaları gerekir. Kogler kendisine sunulan ilk daireyi aldı; 12. Bölge’nin merkezindeki oyun alanına bakan, bol ışık alan 32 metrekarelik bir stüdyo. Aylık 350 avroya mal oluyordu; Bir müzede yarı zamanlı çalışmaktan elde ettiği aylık gelir yaklaşık 1.000 Euro’dur. Kiralarını ödemek için ekstra yardıma ihtiyaç duyanlar bireysel yardım alıyor. Kogler gibi 25 yaşın altındaki öğrenciler ayda 200 avroya hak kazanabiliyor.
Her birkaç yılda bir, zenginlerin Gemeindebau’daki kira sözleşmelerinden vazgeçmeye zorlanıp zorlanmayacağı, yani birimlerin gelir testine tabi tutulup tutulmayacağı konusunda bir tartışma yaşanıyor. Kimilerine göre bu tartışmanın yüzü Avusturya Yeşiller Partisi’nin eski parlamento üyesi Peter Pilz’dir. Pilz, Tuna Nehri kıyısındaki en büyük Gemeindebauten’lerden biri olan Goethehof’ta yaşıyor. Binanın açıldığı 1932 yılından bu yana orada bulunan büyükannesinin yanında yaşamak üzere üniversite öğrencisi olarak bir birime taşındı. Anneannesi ölmeden önce onun sözleşmesini devraldı. (Büyükanne olduğu söylenebilir.) Pilz 1986’da Parlamento’ya seçildi ve sonunda ayda 8.000 Euro’dan fazla kazanmaya başladı.
Pilz’in kiracılığı Viyana’da bile dikkatleri üzerine çekti ve 2012’de ayda yalnızca 66,18 euro kira ödediğini iddia eden Avusturya’nın muhafazakar gazetesi Österreich’te manşetlere çıktı. (Pilz, inşaat masrafları da dahil olmak üzere ayda 250 avroya yakın bir ödeme yaptığını söylüyor.) “Pilz’in gelirinin sosyal konut için olağan tarifenin çok üzerinde olduğu göz önüne alındığında, burada sosyal dolandırıcılıktan bahsediyoruz gibi görünüyor” dedi. Avusturya muhafazakar Özgürlük Partisi’nin genel sekreteri.
Pilz yasa dışı hiçbir şey yapmadı. Bir Gemeindebau’ya girdikten sonra asla ayrılmak zorunda kalmazsınız. Peki zenginlerin burada kalması etik değil mi? Belediye konut yetkilileri, Gemeindebauten’de daha varlıklı kiracılara sahip olmanın, yoğun yoksulluğa eşlik eden sorunları engellemeye yardımcı olduğunu ve herkes için daha istikrarlı, daha sağlıklı bir ortam yarattığını belirtiyor. Kamu konutlarının yalnızca en yoksullar için olduğu Amerika Birleşik Devletleri’nden farklı olarak – ortalama bir sakinin yıllık hane geliri 2019’da 15.219 dolardı; bu, iki kişilik bir aile için federal yoksulluk sınırı olan 16.910 doların çok altındaydı – Gemeindebauten’in göreceli entegrasyonu, onların damgalanmadı.
Bu onların problemsiz olduğu anlamına gelmez. Black Voices Avusturya’nın 23 yaşındaki kurucusu Noomi Anyanwu, bana Gemeindebau’da Avusturyalı bir anne ve Nijeryalı bir babayla büyüdüğünü söyledi. Kendisi 5 yaşından büyük değilken, sitedeki biraz daha büyük beyaz bir çocuk, herkes avluda oynarken kardeşine ırkçı bir hakarette bulundu. Tükürüğü duyan babalar avluya indiler. Ancak beyaz baba özür dilemedi; oğlunun söylediklerini tekrarlayarak iki katına çıktı. Anyanwu, yalnızca birkaç yıl sonra babasının istihdamda ayrımcılık ve polisin ırkçı muamelesi nedeniyle ülkeyi terk ettiğini söyledi.
Pilz yasa dışı hiçbir şey yapmadı. Bir Gemeindebau’ya girdikten sonra asla ayrılmak zorunda kalmazsınız. Peki zenginlerin burada kalması etik değil mi? Belediye konut yetkilileri, Gemeindebauten’de daha varlıklı kiracılara sahip olmanın, yoğun yoksulluğa eşlik eden sorunları engellemeye yardımcı olduğunu ve herkes için daha istikrarlı, daha sağlıklı bir ortam yarattığını belirtiyor. Kamu konutlarının yalnızca en yoksullar için olduğu Amerika Birleşik Devletleri’nden farklı olarak – ortalama bir sakinin yıllık hane geliri 2019’da 15.219 dolardı; bu, iki kişilik bir aile için federal yoksulluk sınırı olan 16.910 doların çok altındaydı – Gemeindebauten’in göreceli entegrasyonu, onların damgalanmadı.
Bu onların problemsiz olduğu anlamına gelmez. Black Voices Avusturya’nın 23 yaşındaki kurucusu Noomi Anyanwu, bana Gemeindebau’da Avusturyalı bir anne ve Nijeryalı bir babayla büyüdüğünü söyledi. Kendisi 5 yaşından büyük değilken, sitedeki biraz daha büyük beyaz bir çocuk, herkes avluda oynarken kardeşine ırkçı bir hakarette bulundu. Tükürüğü duyan babalar avluya indiler. Ancak beyaz baba özür dilemedi; oğlunun söylediklerini tekrarlayarak iki katına çıktı. Anyanwu, yalnızca birkaç yıl sonra babasının istihdamda ayrımcılık ve polisin ırkçı muamelesi nedeniyle ülkeyi terk ettiğini söyledi.
Ancak bu emlak piyasasını veya ekonomiyi kurtarmak için yeterli değildi. Büyük Buhran sırasında Amerikalıların dörtte biri işsizdi ve inşaat sektörü özellikle ağır darbe aldı. O zamanlar Amerika Birleşik Devletleri’nin Viyana ile aynı şeylere ihtiyacı vardı: istihdam ve işçiler için daha iyi barınma koşulları. Roosevelt’in Federal Reserve başkanı Marriner Eccles, konutun “tüm ekonomik motoru hareket ettiren çark içindeki çark” olduğunu söyledi. Bir acil durum istihdam programı olan Federal Bayındırlık İdaresi, aralarında Beaux-Arts’tan ilham alan binaların bulunduğu, New York City’deki Harlem Nehir Evleri’nin de aralarında bulunduğu yaklaşık 50 yeni toplu konut kompleksinin inşasını finanse etti. anaokulu, sağlık klinikleri ve halk kütüphanesinin bulunduğu avlu.
New Deal döneminde sosyal konut konusundaki tartışmaları “Amerika için Modern Konut” adlı kitabında anlatan tarihçi Gail Radford, bu konutların beğenilmesine rağmen pahalı olduğunu ve tartışmalara saplandığını yazıyor. Roosevelt, hükümetin faturayı ödemeye devam etmesini gerektirmeyen bir konut planı arıyordu. Komünizmin ilgi kazandığı bir dönemde Amerikalıları kapitalizmle evlendirmeyi tercih etti. Bunu yapmanın en iyi yolu? Ev sahiplerinin tabanını genişletin; mülke kişisel yatırım yaparak Amerikalıların sayısını artırın.
Kongre’nin 1934 tarihli Ulusal Konut Yasası, konut piyasasını kurtaracak ve bugün Amerika’yı tanımlayan konut politikasını oluşturacaktı. H.O.L.C.’nin sağladığı sabit faizli, uzun vadeli ipoteği kalıcı hale getirdi. tanıtılmasına yardımcı olmuştu. Bankalar onlarca yıl boyunca risk üstlenmek konusunda isteksizdi, bu nedenle yasa Federal Konut İdaresi’nin (F.H.A.) kredilerin belirlediği standartlara uygun olduğu sürece ABD Hazinesi’nin tam desteğiyle ipotek borcunu sigortalamasını sağladı; örneğin, evlerin değerlemesi gerekiyordu.
Borçlunun temerrüde düşmesi durumunda hükümetin para kaybetmemesini sağlamak için yeterince istikrarlı bir mahallede olmak gerekiyordu, bu da yeterince beyaz bir mahalle anlamına geliyordu. Haritalarında F.H.A. Mortgage sigortası için fazla riskli görülen mahalleleri kırmızıya boyadı; bir tür “kırmızı çizgi” politikası, bugün de devam eden zenginlikteki ciddi ırksal eşitsizliklerin yaratılmasında büyük rol oynayan bir politikaydı. Jackson, “Amerika Birleşik Devletleri hükümetinin hiçbir kurumu, son yarım yüzyıl boyunca Amerikan halkı üzerinde bundan daha yaygın ve güçlü bir etki yaratmadı” diye yazıyor.
Ancak Federal Konut İdaresi’nin düşük gelirlilerin konut ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik bir planı yoktu. Böylece New York Demokratı Senatör Robert Wagner, konut uzmanı Catherine Bauer’in Viyana ve diğer Avrupa şehirlerinde gördüklerinden esinlenerek ikinci bir yasa tasarısı sundu. Önerildiği gibi, Bauer’in yazılmasına yardımcı olduğu 1937 Konut Yasası, hem sınırlı kârlı konutların hem de toplu konutların inşası için finansmanı içerecekti. Emlak sektörünün şiddetli muhalefetiyle karşı karşıya kalan Wagner ve Bauer, tasarıyı geçirmek için beş ölümcül uzlaşmayı kabul etti. İlk olarak kar amacı gütmeyen ve sınırlı kar sağlayan kooperatiflere verilen destek kaldırıldı.
İkincisi, bir yorumcunun belirttiği gibi, yer seçimi kararları yerel yönetimlere bırakılmıştı; seçmenlerinin çoğu toplu konutları hıyarcıklı veba gibi karşılıyordu. Üçüncüsü, gecekondu mülklerinin “eşdeğer bir şekilde ortadan kaldırılması” için bir hüküm eklendi; bu, inşa edilen her yeni birim için bir gecekondu konutunun temizlenmesi gerektiği anlamına geliyordu. (Bu şekilde, kamu konutları, toplam konut arzını artırarak ev sahiplerinin karlarını azaltmayacaktır.) Dördüncüsü, kamu konutları, yalnızca, özel piyasada düzgün bir konutu asla sağlayamayacak kadar yoksul olanlara uygun olacaktır.
Beşinci ve son olarak inşaat maliyetleri oldukça sınırlıydı. Bugün Amerika’nın toplu konutlarıyla ilgili sorun, yalnızca yetersiz finansman ve bakımsızlıktan ibaret değil. Başlangıçta iyi inşa edilmemiş olması. Kapılar dolapların dışında bırakıldı; iç duvarlar ince ve ucuzdu. Brooklyn, Red Hook’taki bir toplu konut kompleksinde asansör yalnızca diğer katlarda duruyordu. Radford’un yazdığı gibi, “Toplu konutlardan nefret edenler düşman olmaya devam ederken, [Amerika Birleşik Devletleri Konut İdaresi] tarafından üretilen minimal binalar hiçbir yeni müttefik çekmedi ve bazı eskilerin cesaretini kırdı.” Gerçekten de Amerika’nın toplu konutları başarısız olacak şekilde tasarlandı: kiralamaya gücü yeten herkese çekici gelmeyecek şekilde.
Kamu konutlarından nefret edenler düşmanca tutumlarını sürdürürken, [Amerika Birleşik Devletleri Konut İdaresi’nin ürettiği minimal binalar hiçbir yeni müttefik çekmedi ve bazı eskilerin cesaretini kırdı
Gail Radford
Bauer’in önceden öngördüğü gibi, yalnızca yoksulları hedef alan konut programları gelişmek için gerekli siyasi destekten yoksun kalacaktı. Yalnızca Viyana Gemeindebau’su gibi çoğunluğu memnuniyetle karşılayan entegre bir program sürdürülebilir olabilir. Ancak ABD hükümeti inşaattan ziyade bankacılığın desteklenmesine öncelik verdi. 30 yıllık ipotek, federal sübvansiyonlardan ve ülkenin ev fiyatlarındaki uzun yükseliş trendinden yararlanan milyonlarca Amerikalı için büyük bir ekonomik nimetti; Adkins, Cooper ve Konings’in “Varlık Ekonomisi” kitabında yazdığı gibi, araç birçok kiracıyı ve kamu konut sakinini ev sahibi olmaya teşvik etti ve “kamu sektörüne bağımlı olan birçok kişiyi küçük çaplı mali muhafazakarlara dönüştürdü”.
Orta sınıf ev sahiplerinden oluşan bu seçmen grubu, Dartmouth emeritus ekonomisti William A. Fischel’in “ev seçmenleri” olarak adlandırdığı şeydir: bilinçli ya da bilinçsiz olarak mülklerinin değerini korumak için oy veren Amerikalılardan oluşan bir koalisyon. Yerel kalkınmaya karşı çıkma ve dışlayıcı imarları tercih etme eğilimindeler; bu da maksimum takdiri sağlıyor ve vergi gelirlerinin daha yoksul mahallelere yayılmasını engelliyor. Bu eğilim, durgun ücretlerin yanı sıra, ülkenin konut stokunu da giderek kıtlaşan ve giderek pahalılaşan bir spekülatif varlık sınıfına dönüştürdü. Adkins ve meslektaşları, “toplumun geri kalanı için giriş engellerini kaldırmadan orta sınıf ev sahiplerinden oluşan mevcut bir seçmen kitlesinin beklentilerini karşılamanın neredeyse imkansız” olduğunu yazıyor. “Varlıkların demokratikleştirilmesine yönelik orta sınıf siyaseti, sonunda kendi yaşayabilirliğinin koşullarını baltaladı.”
Karl-Marx-Hof
Amerika’daki konut krizine olası yanıtlar için Viyana’ya bakan tek Amerikalı ben değildim. New York’tan şehrin konut sistemini incelemek için gelen bir delegasyonun ardından oradaydım; eyaletteki konut organizatörlerinin oluşturduğu bir ittifak olan Herkes İçin Konut Adaleti ve bir toplumsal hareket olan Action Lab tarafından davet edilen 50 politika yapıcı, araştırmacı ve aktivist. merkez. Bir öğleden sonra, dünyanın en büyük konut komplekslerinden biri olan Karl-Marx-Hof’u gezerken onlara katıldım.
@ Luca Locatelli
Karl-Marx-Hof 1930’da açıldığından beri, bu bir tür Rorschach testi oldu; politik bakış açınıza bağlı olarak, baskıcı bir sosyalist canavarlık ya da öncü bir cemaatçi kale. Metro istasyonundan çıktığımda bina önümde belirdi; yedi kat yüksekliğinde ve üç çeyrek mil uzunluğunda, kaleye benzeyen bir çevre bloğu. Binanın çekirdeği krem renginde, ancak kumtaşı kırmızısı unsurları dikkat çekiyor; kırmızı balkonlar ve tepesinde kilometrelerce görülebilen devasa pankartları uçurabilen asaların bulunduğu kırmızı kuleler. Yine kırmızı olan altı büyük kemerli geçidi, komplekse bir su kemerinin sivil boyutunu kazandırıyor.
Julia Anna Schranz, Ph.D. Viyana Üniversitesi adayı ve rehberimiz Converse, kot pantolon ve uzun kırmızı yün bir palto giyiyordu. Kemerlerin tepesine monte edilmiş dört korkunç seramik figüre dikkat çekerek bunların aydınlanmanın, özgürlüğün, refahın ve fiziksel kültürün kişileştirilmiş halleri olduğunu açıkladı. Dünya savaşları arasındaki dönemde istihdamı artırmaya yönelik bu süslemeler, aynı zamanda Gemeindebauten’in estetiğine bir yatırım ve kiracılarına bir övgü olarak görülüyordu.
Schranz, bir kemerli yolu kapsayan kalın, dikenli demir kapıları açtı ve neredeyse iki futbol sahası büyüklüğünde çimenlik bir avluya geçtik. Sabah güneşinde parıldayan kirli beyaza boyanmış iç kısım, daha heybetli dış kısımla çarpıcı bir tezat oluşturuyordu.
Buffalo’dan bir topluluk organizatörü olan India Walton alaycı bir şekilde “Projeler bunlar” dedi. Bir gül bahçesi vardı. Siyah, kahverengi, beyaz çocuklar, tesis bünyesindeki anaokuluna bağlı oyun alanında koşuyor ve çığlık atıyorlardı. Şu anda 40’lı yaşlarında olan Walton, henüz 19 yaşındayken ikiz doğurdu ve onları hemşire olarak çalışırken büyüttü. Onlarca yıl sonra siyasi olarak aktif hale geldi ve 2021’de Demokratların Buffalo belediye başkanlığı adaylığını kazandı, ancak Demokratların görevdeki yöneticisinin yazılı kampanyasıyla mağlup oldu. Böyle bir yerde yaşama seçeneği olsaydı şimdi nerede olurdu? Walton bana evliliğini daha erken bırakacağını söyledi. “Hemşire olmayabilirdim ama doktordum.” Anaokulundaki bir çocuk ona el salladı, o da karşılık verdi.
Karl-Marx-Hof açıldığında 1.400 dairede 5.000 kişiyi barındırıyordu. Bu daireler büyük ilgi gördü. “İki merkezi çamaşırhanesi, küvetli ve duşlu iki ortak banyo tesisi, bir diş kliniği, doğum kliniği, bir sağlık sigortası ofisi, kütüphane, gençlik yurdu, postane ve bir eczane ve bir restoran ve bir restoran da dahil olmak üzere diğer 25 ticari bina vardı. Blau, şehir tarafından işletilen mobilya ve iç tasarım danışma merkezi olan BEST’in ofisleri ve showroom’u” diye yazıyor.
Artık Karl-Marx-Hof’ta 3.000’den az kiracı yaşıyor; bu istenmeyen bir durum olduğundan değil, yaşam standartlarının iyileşmesi ve buna karşılık olarak Viyana’nın kiracılara daha fazla yer ayırması nedeniyle. Viyana toplu konut idaresi, dört kişilik bir ailenin yaklaşık 100 metrekare alana ihtiyacı olduğuna inanıyor ve bu nedenle bazı birimleri birleştirerek daha büyük birimler oluşturdu.
Saksı bitkileri ve taş yığınlarının bulunduğu balkondan bir bobblehead başını salladı. Yaşlı bir Avusturyalı adam el salladı. Yakın zamanda Greenpoint, Williamsburg ve Fort Greene’nin bazı kısımlarını içeren 50. Meclis Bölgesi’nde görevdeki Demokrat’ı görevden alan Demokrat Eyalet Meclis Üyesi Emily Gallagher, turu telefonunda canlı tweet attı. Bushwick’i kapsayan 18. Eyalet Senatosu Bölgesini temsil eden Demokrat Eyalet Senatörü Julia Salazar, siyah kağıtlı bir deftere altın kalemle notlar aldı. Kiracı organizatörü Renette Bradley, Nickelodeon gömleği, tulum, siyah bir New York bere ve çok uzun takma kirpikler giyiyordu. “Burada şartlı tahliye edilebilir misin?” diye sordu, sesi boğuk ve direktti. Bu, Bradley’nin hapishaneden tahliye edildikten sonra toplu konutlarda yaşayan aileye katılmalarına izin verilmediği için evsiz kalan birçok arkadaşını ve akrabasını etkiledi.
Schranz ona boş boş baktı.
“Hapishaneden çıkıp burada yaşayabilir misin?” Bradley tekrarladı.
“Elbette” dedi Schranz. “Neden? Eğer dışarıdaysan, dışarıdasın.”
New Yorklular mırıldandı. Schranz bize sorgulayıcı gözlerle bakmaya devam etti.
VOCAL-NY’nin konut kampanyası koordinatörü Joseph Loonam, çamaşır yıkama tesislerine doğru yürürken, “Bu soruda anlamadıkları yaklaşık dört veya beş sorun var” dedi. Bana örgütünün bir üyesinin 40’tan fazla kez tutuklandığını, çünkü ne zaman Gowanus projelerinde ailesini ziyaret etse savunma anlaşmasının şartlarını ihlal ettiğini söyledi.
Müze mağazasından, yerel bir kadın kooperatifinin ördüğü kırmızı bir tencere tutacağı satın aldım: Avrupa’yı ele geçiren “üç kötülüğün” (Nazizm, Komünizm, monarşizm) her biri beyaz oklarla temsil edilen Kızıl Viyana dönemi şeması. Birkaç organizatör ve eyalet yasa koyucusu da bir tane satın aldı. Müze dükkanında çalışan üniversite öğrencisi işinin bittiğini söyleyince, bir milletvekili vitrindeki tutacakları satabileceğini öne sürdü. Üniversite öğrencisi, davanın kilidini açarken, “Buna alışık değiliz” dedi; bununla Amerikan tüketim kalıplarını kastediyormuş gibi görünüyordu. Amerikalının sahip çıkması gerekiyor.
110 metrekarelik daire 824 Euro’ya
Viyana sahip olma arzusunu dizginlemeyi başardı. Bunu, yeniden imar ve kira kontrolü yoluyla arazi fiyatlarını düşürerek yaptı. Genel olarak, bu arazi kullanım politikalarından yararlananlar Gemeindebauten’den (2004’ten 2015’e kadar inşaatı durdurdular ve şu anda yılda yalnızca 500 birim üretiyorlar) daha çok, kökenleri Kızıl Viyana’dan önce gelen sınırlı kârlı konut birlikleridir. Son kırk yılda yılda 3.000 ila 5.000 ünite ürettik.
Bugün sınırlı kârlı konutlar şehrin sosyal konutlarının yarısını oluşturuyor. Sınırlı kârlı konut dernekleri, maliyetleri yansıtan kiraları talep etmekle sınırlıdır. Yatırımcılar (bankalar, sigorta fonları) genellikle ilk inşaatın finansmanına yardımcı olmak için sınırlı kârlı konut birliklerinin hisselerini satın alabilir. Hisse senetlerine düşük oranda yıllık faiz ödeniyor. Bunun ötesindeki karlar yeni sosyal konut inşaatına yeniden yatırılmalıdır. Cambridge Üniversitesi’nde planlama ve konut profesörü Justin Kadi, “Bu, sosyal konut için döner bir finansman akışı yaratıyor” dedi. Viyana’nın konut için yaptığı ana harcama artık inşaat için düşük maliyetli finansman sağlamaktan geçiyor ve hükümet bu parayı geri alıyor.
Gri bir cuma günü, kot pantolon ve deri ceket giyen 84 yaşındaki uzun boylu Wilhelm Andel, 40 yıldır yaşadığı sınırlı kârlı kompleksi göstermek için beni Alt-Erlaa tramvay durağında karşıladı. Alt-Erlaa, 1973 ile 1986 yılları arasında inşa edilmiş, 23 ila 27 kat yüksekliğinde, 18 fütüristik kuledeki 3.181 üniteyle Viyana’nın en büyük sınırlı kârlı komplekslerinden biridir. Yaklaştıkça kulelerin şaşırtıcı derecede iyi eskimiş olduğunu gördüm. çünkü yeşillik zamanın ötesindedir ve bitki örtüsü katmanlı balkonlardan çağlayan gibi görünüyordu. Willie altıncı katta bir daire seçmişti. Yaklaşık 110 metrekarelik bir dairenin kirası 824 avroydu; bu miktar Amarillo, Teksas veya Shreveport, La. için makul olabilir, ancak Amerika’nın en büyük 50 metropol bölgesinden herhangi biri için söz konusu olamaz.
Alt-Erlaa’da yaşayan Willie, yedi çatı yüzme havuzuna, yedi kapalı yüzme havuzuna, tenis kortlarına, spor salonlarına ve beğenilen sanat eserlerine erişimin keyfini çıkardı. Delegasyonun geri kalanı da bize katıldığında bizi binaların en sevdiği yönlerinden birine doğru götürdü: ikinci binanın lobisinde haber medyasının ve emeğin toplumdaki rolü üzerine düşünen iki duvar resmi. Bunlar Avusturyalı sanatçı Alfred Hrdlicka’ya aitti. Verizon çalışanı Dorca Reynoso, Meksikalı ressam José Clemente Orozco’nun siyasi duvar resimlerine atıfta bulunarak, “Bana Orozco’yu hatırlatıyorlar” dedi. Reynoso’nun Manhattan’daki kirası 2014’te ikiye katlanarak 1.250 dolara yükseldi. Ev sahibi 2022’de tekrar yüzde 50’lik bir artış teklif ettiğinde ödeyemedi ve ev sahibine karşı örgütlenme kampanyasını hızlandırdı. “Çok güzeller” dedi tablolara bakarak.
Tam da bu nedenle, Viyana’nın sınırlı kar amacı güden ve kar amacı gütmeyen birimleri, delegelerin çoğu tarafından tercih ediliyordu. Sanat ve estetik önemlidir. Bir gazete ilanına yanıt veren yabancılar tarafından başarıyla tasarlanıp geliştirilen, kar amacı gütmeyen küçük bir kooperatif binasını ziyaret ettik. En üst katta geniş bir çatı terası, ortak mutfak, oyun odası ve sauna vardı. “Yani çocuklarım oyun odasındayken ben saunada olabilir miyim?” dedi Bronx organizatörü Julie Colon, bana barınak sistemindeyken yalnız doğum yaptığını söyledi. “Bu çılgınca.” Kısa, asimetrik olarak kesilmiş saçlarıyla Körfez Bölgesi’nden kiracı hakları aktivisti Shanti Singh, uzun pencereleri ve bal rengi ahşap duvarlarıyla güneşli kütüphanede oyalandı. “Asla ayrılmak istemiyorum” dedi.
Konut sahibini zengin, yoksulu ise umutsuzca fakirleştiren konuttaki aşırı değerleme sarmalı, bizi ancak radikal bir şeyin çözebileceği bir noktaya getirdi. Amerika Birleşik Devletleri’nde konutla ilgili sorun, konutun zenginlik yaratma aracı olarak kilitlenmiş olması ve zenginlik yaratmanın satın alınabilirlikle bağdaşmaz olmasıdır. Amerika Birleşik Devletleri’ndeki konut krizi bunun kanıtıdır. Alex F. Schwartz, pandemiden önce, 2017’de bile yaklaşık 113 milyon Amerikalının (ülke nüfusunun yaklaşık yüzde 35’i) fiziksel olarak yetersiz barınma, ağır maliyetler veya hiç barınmama gibi ciddi bir konut sorunuyla yaşadığını belirtiyor. New School’da şehir çalışmaları profesörü.
Amerika’da federal bir sosyal konut planına yönelik çağrılar kulağa abartılı gelebilir, ancak bu konuda yanılgıya düşmeyin: Amerika Birleşik Devletleri hükümeti konut piyasasına yoğun bir şekilde müdahale ediyor. Tarihçi Gail Radford’un iddia ettiği gibi bu sadece iki aşamalı bir sistem. Varlıklı ev sahipleri için cömert bir destek var ve en düşük gelirli haneler için kasıtlı olarak yetersiz destek var. 2017 yılında ABD, ev sahiplerine ve yatırımcılara kiralık konut ve ipotek geliri tahvillerine vergi indirimleri için 155 milyar dolar harcadı; bu, uygun fiyatlı konutlara harcanan 50 milyar doların üç katından fazlaydı.
Bu 50 milyar dolar hiçbir şey değil. Aslına bakılırsa ABD’nin pek çok şehrinde konut ve toplumsal kalkınma sübvansiyonlarına yönelik kişi başına düşen kamu harcaması Viyana’dakinden daha yüksek. Ancak bu paranın çoğunun, düşük gelirlilere yönelik konut vergisi kredisi gibi verimsiz özel-kamu ortaklıkları yoluyla boşa harcandığı açık görünüyor; veya çarpıtıcı kuponlar yoluyla; ya da en şüpheli olanı, ev sahiplerine, yani buna en az ihtiyacı olan kişilere sübvansiyon sağlanması yoluyla. Harvard’ın Konut Araştırmaları Ortak Merkezi’nin genel müdürü Chris Herbert bana, “Herkese kupon gibi talep yönlü sübvansiyonlar verirseniz ve arz sıkıntısı varsa, bu fiyatları artıracaktır” dedi. Bu durum devlete daha pahalıya mal oluyor ve çoğu zaman ev sahipleri kârı cebe indiriyor.
Gemeindebauten başlangıçta büyük bir hükümet harcamasını temsil etse de, Viyana’nın sosyal konutları artık kendi kendine yetebiliyor. Sakinlerin maaşının ne kadarının programa gittiğini tahmin edin. Yüzde bir. Sosyal konutlar özel piyasada kiraları yüzde 5’e kadar düşürüyor. Kuponlar kısa vadede daha ucuz görünebilir, ancak spekülasyonu azaltmanın ve sürekli artan konut maliyetlerine karşı korunmanın tek yolu, iyi düzenlenmiş kamu ve sınırlı kârlı inşaatları doğrudan finanse etmektir. 2020’de New York ve Kaliforniya konut geliştirmeye kişi başına sırasıyla 377 dolar ve 248 dolar harcarken, Viyana yalnızca 124 dolar harcadı; Viyana’nın harcamalarının yaklaşık yarısı geri ödenecek ve daha sonra yeniden borç verilecek düşük faizli finansmana gidiyor.
İnsanlar hayatta kalmak için gün boyu mücadele etmek zorunda kalmazlarsa, hayatınız en azından sosyal koşullar açısından güvenli hale getirilirse, enerjinizi çok daha önemli şeyler için kullanabilirsiniz.
Peter Pilz
Sosyal konut programları Amerika’da daha önce de mevcuttu ve bugün de Amerika’da mevcut. Birçoğu Viyana’dan ilham alan yerel sosyal konut programları Montgomery County, Maryland’de yürütülüyor; Seattle; ve Kaliforniya. Ve New York’ta, Mitchell-Lama olarak da bilinen Sınırlı Kârlı Konut Şirketleri Yasası kapsamında 1955’ten 1981’e kadar 66.000 uygun fiyatlı daire ve 69.000 sınırlı kârlı kooperatif apartman birimi inşa eden uzun bir mirasa sahipler. tanıttı. Toplu konutlarla birlikte Mitchell-Lama üniteleri, Aşağı Doğu Yakası, Williamsburg ve Çin Mahallesi’nde ekonomik çeşitliliğin devam etmesinin ana nedenidir.
Konut giderleri çoğumuz için o kadar uzun süredir şaşırtıcı bir yük oldu ki, bunun aklımızdan silinmesinin ne anlama geleceğini düşünmek bile zor. Büyükannesinin Goethehof’taki birimini devralan politikacı Peter Pilz ile konuştuğumda, ona, her Viyanalı sosyal konut kiracısına sorduğum gibi, ucuz kirası sayesinde biriktirdiği parayla ne yaptığını sordum. Bana “Borsaya tek kuruş bile yatırım yapmadım” dedi. “Bilgisayarımın başına oturup borsanın neler yaptığını incelemenin çok büyük bir zaman kaybı olduğunu düşünüyorum. Zamanımı yazarak, ilginç girişimleri destekleyen bir çevrimiçi gazete düzenleyerek ve eğlenerek değerlendirmeyi tercih ediyorum.”
Biz konuştuğumuzda Pilz Toskana’da kalıyordu ve gününü bisikletle geçirmişti. Küçük mor katedrale hayranlıkla bakmak ve ünlü pecorino’yu tatmak için Pienza’da durdu. Daha sonra bisikletle Montalcino’ya gitti ve burada biraz Brunello yudumladı, ardından yüzmeye gitmek için Bagno Vignoni’ye döndü. “Bu benim zor hayatım” dedi bana. “İnsanlar hayatta kalmak için gün boyu mücadele etmek zorunda kalmazlarsa, hayatınız en azından sosyal koşullar açısından güvenli hale getirilirse, enerjinizi çok daha önemli şeyler için kullanabilirsiniz.”
Luca Locatelli ve Francesca Mari
Luca Locatelli, Dünya Basın Fotoğraf Yarışması 2020 ödülü sahibidir ve New York Times Magazine ve National Geographic’in düzenli muhabiridir. Francesca Mari, The New York Times Magazine’e katkıda bulunuyor ve ayrıca The New Yorker, The Atlantic, The New York Review of Books vb. için yazıyor.